Kaavoituksesta

Suomessa ihmetellään paraikaa, kuinka saada asuntojen hintoja alaspäin, eli kuinka saada rakentaminen riittävälle tasolle kysyntään nähden. Hallituskin on huolestunut ja siltä taholta on ehdotettu muun muassa pakkokaavoitusta kunnille. Miten tuo ajatus toimisi, ei ole ehdotuksista käynyt ilmi. Kuntaliitto vastustaa ajatusta jyrkästi ja haluaisi puuttua pitkiin valitusaikoihin kaavoituksessa.

Ongelma näkyy ulospäin siten, että esim. asuinrakennuksia ei pääkaupunkiseudulla rakenneta riittävästi. Kun asuintilaa on vähän ja ostajia paljon, nousevat hinnat niin paljon, että uusi tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä löytyy. Kun asuntojen määrä ei hintojen noustessa jousta, nousevat neliöhinnat ja ihmiset ostavat pienempiä asuntoja. Tätä tilannetta kuvaa hyvin se, että pääkaupunkiseudulla saa pienestä yksiöstä maksaa saman, tai enemmän kuin isosta omakotitalosta jossain syrjemmällä seudulla.

Rakentamisen vähyyteen on monta syytä. Yksi niistä on se, että kunnat eivät halua kaavoittaa kovin paljoa uusia asuinalueita. Tämä johtuu siitä, että kunta joutuu maksamaan kunnallistekniikan rakentamisen alueelle kauan ennen kuin alueelle muuttavat ihmiset korvaavat menetykset tuomillaan verotuloilla. Ja vaikka kunta kaavoittaisikin aluetta riittävästi, niin kaavoituksen hyväksymisen jälkeen löytyy aina tahoja, jotka vastustavat kaavoitusta ja vievät asian oikeuteen milloin milläkin syyllä. Kuntaliiton mukaan tämä viivästyttää kaavoituksen voimaan tuloa helposti vuosilla.

Erityisen ikäväksi tällaiset oikeusprosessit tulevat siksi, että rakennusyrityksillä on insentiivit tukea kansalaisjärjestöjä, jotka yrittävät kaataa kilpailevan yrityksen saamaa kaavoitusta. Jos yritys onnistuisi tällaisessa, niin sen tuottamien asuntojen myyntihinta nousee, mutta samalla yritys joutuu suojautumaan vastaavanlaisilta hyökkäyksiltä ja kaikki häviävät. En tiedä tapahtuuko tällaista Suomessa, mutta ainakin yritykset (valitettavasti) hyötyisivät tällaisesta käytöksestä. Olisi siis mielenkiintoista tietää, kuka maksaa valittajien oikeudenkäyntikustannukset.

Poliitikkojen on myös usein vaikea ymmärtää, että jotta asuntotuotanto olisi tehokasta, jotta se toimisi oikein, välillä pitää rakentaa liikaa. Pakko ei ole sellainen, että siitä liikaa rakentamisesta olisi jotain hyötyä (tosin kuluttajat toki hyötyvät ylitarjonnasta), vaan siitä että kun markkinoilla kilpailevat yritykset yrittävät arvioida tulevaisuutta ja tekevät riskilaskelmia siitä, kuinka paljon kannattaa rakentaa, ovat arviot joskus hiukan pielessä yläkanttiin ja joskus alakanttiin. Kun kaikki yritykset tekevät arvionsa perusteella päätöksiä, välillä kokonaispäätökset ovat hiukan ylä-, välillä hiukan alakanttiin ja välillä osuvat kohdalleen. Kuten eräs bridgeä pelaava tuttuni sanoi, jos ei koskaan tuplaa kotipelejä, tuplaa pelejä aivan liian harvoin. Vastaavasti, jos ei koskaan yli-investoi, investoi aivan liian vähän.

Kaavoitus on yritys ratkaista tiettyjä julkishyödyke-, -haitake- ja koordinaatio-ongelmia. Itse näen kaavoituksella ratkottavan kolmea erityisongelmaa. Asuinrakennusten arvo on korkeampi, jos kukaan ei voi ostaa naapuritonttia ja rakentaa siihen tehdasta. Vastaavasti, jos asuntojen arvo voi laskea, jos joku rakentaa viereen oikein ruman talon - ajatelkaa esimerkiksi Kruunuhaan merenranta-asuntojen arvoa Merihaan rakentamista ennen ja jälkeen. Kolmannekseen ajateltakoon Kehä II -rakentamista. Kaupunkien päättäjät pitivät jo kauan sitten mahdollisena, että Kehä II:n rakentaminen tulee kannattavaksi/välttämättömäksi. Siispä kaavoittajat haluavat varata tällaiselle tulevalle väylälle tilaa kaavoituksella.

Käsittääkseni nuo ovat ne jossakin määrin järkevät syyt kaavoitukselle. Jos kokee tietävänsä muita järkeviä syitä, sana on vapaa kommenteissa.

Jos kaavoituksella on tarkoitus saavuttaa yllämainitut tavoitteet, niin nykyinen mikromanagerointi ei ole lainkaan välttämätöntä. Riittäisi, kun kunta määrittäisi tietyn alueen puistoksi, tietyn alueen asuinalueeksi, tietyn alueen teollisuusalueeksi. Asuinalueelle ei saisi rakentaa saastuttavia tehtaita, mutta teollisuusalueelle saisi kukin halutessaan rakentaa asuntoja (tietoisena siitä, että vieressä tulee olemaan haisevia tehtaita).

Asuntojen koko, muoto, väri, tyyli, määrä ja kaikki muu voitaisiin jättää vapaasti markkinoiden ratkaistavaksi. Jos esimerkiksi pientalo/rivitaloalueen osakeyhtiö haluaisi vieressä olevan metsikön säilyvän puistona, se voisi ostaa kyseisen maa-alueen osaksi osakeyhtiön omaisuutta jo _ennen_ kuin ensimmäistäkään taloa rakennetaan. Näin osakkaat voisivat keskenään päättää siitä, onko järkevämpää rakennuttaa alueelle muutama talo lisää, vai pitää metsikkö metsikkönä.

Lisäksi kunnallistekniikkaa tuottavat kunnan monopolit voisivat hyvin periä kustannusperäisen hinnan kunnallistekniikan vetämisestä alueelle (hmm, tekevätköhän näin jo nykyään - toivottavasti). Ideana siis se, että viemäröinti, vesi, sähkö, yms. -tekniikan vetämisen ja katuteiden rakentamisen alueelle maksaisi rakentava yritys eikä kunta. Näin rakentamisen kustannukset tulisivat alueelle muuttavien maksettaviksi, eikä koko kunnan asukkien maksettaviksi. Tämä myöskin toisi insentiivin ottaa käyttöön ne rakentamattomat alueet, joiden ympärillä jo on valmis kunnallistekniikka.

Sampo kirjoittaa samasta aiheesta fi-libissä.