Ministerit ehdottavat kansanäänestystä pääkaupunkiseudun kuntien yhdistämisestä. On aivan totta, että nykyinen kuntajako on huono esimerkiksi yhteisen infrastruktuurin kehittämisen kannalta. Ja kun näköpiirissä ei ole päivää, jolloin voisimme edes kuvitella kaavoituksen lopettamisesta, tai raidejärjestelmien yksityistämisestä, poliittisesti on valitettavasti pakko miettiä myös sitä, mikä on toiseksi paras vaihtoehto. Ei, en yritä saada teitä lukijani uskomaan, että ylläolevat olisivat parhaita vaihtoehtoja.
Pääkaupunkiseutu on asuinalueena riittävän suuri, että esim. tieverkosto ja rataverkosto ei toimi, jos päätöksiä tehdään erikseen Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla. Toisaalta ainakin Helsinki on ollut kaamea esimerkki siitä, miten maankäytön monopolistina se kiskoo monopolivoitot rakentamattomasta maasta.
Yksi niistä asioista, joita taloustiede kertoo meille, on se, että niukan hyödykkeen omistaja on se, joka kerää rahat taskuunsa. Undercover Economist -kirjassa kerrotaan kahvitiskistä eräällä Lontoon metroasemalla, joka laskuttaa "törkeää" ylihintaa kahvista. Todellisuudessa tämä raha ei mene kahvilan pitäjälle, eikä työntekijälle, vaan metroaseman omistajalle. Kahvipisteen paikka on erinomainen ja näin ollen metroasema voi kilpailuttaa kahvipisteen pitäjän ja maksimoida oman vuokratuottonsa. Kahvilan pitäjä siirtää tämän hintoihin, mutta saa itse loppujen lopuksi samanlaisen tuoton kuin kahvilan pitäjä huonommassa paikassa (pienemmällä vuokralla). Kahvilayrittäjät eivät ole niukka hyödyke, ainakaan Lontoossa. Sen sijaan paikka metroasemalla, jonka vierestä tuhannet ja taas tuhannet ihmiset kulkevat päivittäin ohi, on niukka hyödyke. Näin siis suuret voitot tästä asiakkaiden 'riistosta' menevät metroasemalle.
Samoin käy asuntotuotannossa. Näin nousukaudella rakennusyritykset ja osaavat rakennustyöläiset ovat jossain määrin niukka hyödyke. Kuitenkin rakennusyrityksiä löytyy aloittamaan uusia hankkeita. Sen sijaan esimerkiksi Helsingissä kaupunki on suuri maanomistaja. Suuressa kaupungissa maa on niukka hyödyke ja Helsingin kaupunki hyödyntää tätä täysimääräisesti voittoa tavoitellessaan. Kun lisäksi Helsingin kaupunki voi kaavoituksella päättää, ettei kaupungin tonttien kanssa saa kukaan kilpailla, onko ihme, että kaupungissa on pulaa asunnoista? Monopolistin etu ei ole sama kuin yhteinen etu. Tällä kertaa monopolistina vain sattuu olemaan julkinen valta.
Nykyisellään, kun pääkaupunkiseudulla on vielä useampi kaupunki, ongelma ei ole niin suuri. Jos Helsinki pitää tonttihanoja kovin tiukkoina, osa kysynnästä voi purkautua Espoohon, Vantaalle ja muihin kehyskuntiin. Yhdistämisen vaarana on se, että tämä mahdollisuus katoaa ja suurkunta pääsee monopolistina vielä voimakkaampaan asemaan.
Nykyisessä mallissa on siis joukko huonoja puolia ja joukko erittäin huonoja puolia. Puhdas yhdistäminen toisi mukanaan joukon parannuksia (kuten mahdollisuus suunnitella infrastruktuuria koko kaupungin kannalta) ja joukon huononnuksia. Olisiko löydettävissä jokin malli, jossa voisimme saada nämä hyvät puolet ja samalla parantaa asunto- ja tonttipulaongelmaa?
Against federal usury laws for credit cards
1 tunti sitten
5 kommenttia:
Kuinka suuret voitot Helsinki loppujen lopuksi kaavoitetuista tonteista ottaa? Kaavoittaessaan kunta nimittäin käytännössä sitoutuu rakentamaan kunnallistekniikan (veden, viemärit, lämmön, sähkön ja tiet) ja palvelut (terveys, joukkoliikenne ja koulut). Osan näistä tekevät kunnan liikelaitokset (Helsingin Energia Helsingissä) - osan yksityiset yritykset (Fortum Espoossa).
Koska yksinkertaisin tapa maksattaa kunnallistekniikka maankäyttäjällä on ostaa maa raakamaana ja myydä käyttömaana, on hommassa järkeäkin. Toinen vaihto on maankäyttömaksun asettaminen kaavoitettavan maan omistajalle.
Maankäyttömaksulla tai kaavoituskuluilla pitäisi tänä päivänä rahoittaa kunnallistekniikkana myös junarata, ei pelkkiä teitä. Aina kun uutta kaupunginosaa rakennetaan, pitäisi rakentaa rataakin. Tämä tosin vaatii jo investointia Pisara-rataan Helsingin keskustan alla, koska Helsingin rautatieaseman ratapihalle ei uusia junia mahdu.
:FROG
Nykytilanteessa on hyvä kysymys, alentaisiko kaavoituksen lisääminen asuntojen hintoja. Rajoittava tekijä taitaa olla jo rakennustyövoima. Tällöin löysemmän kaavoituksen edut valuisivat rakennusyhtiöille (tai -työmiehille) ja maksajaksi jäisivät asunnonostajien lisäksi veronmaksajat kunnallistekniikan kustantajina.
:FROG
Helsinki käsittääkseni laskuttaa nykyisellään useamman tuhatta euroa per rakennusneliö tonteistaan.
Olennaisimpana ongelmana ei tietenkään ole se, kuinka paljon Helsinki laskuttaa noista tonteista, vaan se, että Helsinki tarjoaa niitä myyntiin hitaasti ja tipoitellen (maksimoidakseen omat tulonsa). Ihan yhtä hyvin Helsinki voisi laittaa tonttimaata myyntiin enemmän kerralla sillä ehdolla, että ostaja rakentaa sen. Ja mikäänhän ei estä myyjää laittamasta kauppaehtoihin sitä, että ostajalla on velvollisuus rakentaa kunnallistekniikka (jos tämä nähdään ongelmaksi). Sama lopputulos saataisiin aikaan sillä, että kaupunki laittaa alueen myyntiin (vaikkapa huutokaupalla) siten, että minimihinta kattaa kunnallistekniikan.
Jos rakentaminen on nyt liian kallista, eikä työvoimaa ole, niin osa kaupungin tarjolle laittamista alueista jäisi ostamatta (ja rakentamatta).
Helsingin kaupunki on yksi syyllisistä pääkaupunkiseudun asuntopulaan. Rakentamisessa potentiaalisia pullonkauloja on työvoima, kaavoitus (ja siihen liittyvät oikeusjutut), rakentamiseen tarvittavat koneet ja rakentamiseen tarvittava maa. Tilanne, jossa rakennusmaan saatavuutta parannetaan (kaavoituksella tai lisämaan myynnillä) ei voisi kuin parantaa tilannetta nykyisestä.
Erinomaisena esimerkkinä: Hesarissa oli ehdotus, että lähiöissä annettaisiin kaavalla lupa kerrostaloille korvata 60-70-luvulla rakennetut matalat kerrostalot uusilla ja laitettaisiin muutama kerros lisää maksimikorkeuteen. (3. kerroksisten talojen tilalle 6.-9. kerroksisia). Näin asunto-osakeyhtiöt voisivat rakennuttaa kovaa vauhtia tuhoutuvien elementtirakennusten tilalle moderneja rakennuksia ja saada sen vieläpä kohtuulliseen hintaan (koska uudet asukkaat maksaisivat osan uudistamiskustannuksista).
Helsingin kaupungin johdolle tämä ei kelpaa, koska kaupunki ei saisi korkeita maanmyyntituloja tästä.
Ehdotus on nerokas; uudet asunnot eivät vaatisi lisääntynyttä kunnallistekniikkaa ja hajauttaisivat päätökset lähelle ihmisiä. Monopolistina toimivalle kaupungille tämä ei kuitenkaan kelpaa, sillä se uhkaa maankäytön monopolia. Mitenkään muuten minä en kykene moista reaktiota tulkitsemaan.
Vanhojen talojen korvaamista uusilla tuntuivat vastustavan näiden vanhojen talojen asukkaat, kaupungin kannasta en tiedä.
Sen sijaan kiinnostaisi oikeasti tietää, mitä Helsingin kaupunki rakennusmaasta rakennusoikeusneliötä kohti veloittaa. Googlella ei löydy ainakaan helposti. Useampaa tuhatta euroa per rakennusoikeusneliö on vaikea uskoa ilman lähdetietoa, koska omankin asuntomme hinta pari vuotta sitten uutena oli kokonaisuudessa n. 4500 €/m2. Kyllä tuosta huomattava osa menee rakennusliikkeellekin.
Uusien asunalueiden kaavoittamisessa on pääongelmana olleet valitusprosessit. paikalliset asukkaat eivät halua edes kaavoitettua maata naapurista rakennettavaksi, koska siihen on jo "puistona" totuttu - oli sitten kyse Lääkärinkadusta Laaksossa tai Mustavuoresta Vuosaaressa. Poliitikot, jotka kaavoituksesta viime kädessä päättävät, ovat äänestäjien armoilla - ja äänestäjistä suurempi osa näyttää suojelevan kotikontuaan kuin antavan tilaa uudelle rakentamiselle.
Työvoimapula voi ihan oikeasti olla rajoittava tekijä, jos ei muuten, niin työvoiman hinnan kautta. Uutisista olemme saaneet kuulla, että jo kaukolämpöverkoston laajentaminen on tällä hetkellä kiinni työvoiman saatavuudesta (Kuopiossa puolalaisella työvoimalla). Rakennusyhtiöt pelkäävät hintojen laskua ja vähentävät asuntotuotantoa - välttääkseen asuntojen myynnin tuotantokustannuksiin nähden tappiollisella hinnalla. Tästäkin on ollut viime päivinä uutisia.
Kaupunki näkyy myyvän tonttinsa lähinnä tarjouskilpailuilla, ja osa vuokralle (lasketaan 4% vuosivuokra myyntiarvosta).
Eli jos kattoo noita markkinahintoja esim. Etuovesta, niin rakennusoikeudeltaan 200 kerros-m2 tontin (tontti 600 m2) arvioisin jossain Pohjois-Helsingin perillä 100-150 keuroa (up to 750 euroa / kerrosneliömetri). Eli ei se varmaan ihan tuhansiin nouse. Hyvät alueet meren äärellä varmasti aivan toista luokkaa. Kallista kuitenkin, ja olen samaa mieltä kuin kirjoituksessasi.
Lähetä kommentti